Kira Gelir Vergisi Hesaplama

Kira gelir vergisi (GMSİ) nedir?

Bir konut veya işyerini kiraya vererek elde ettiğiniz gelir, vergi mevzuatında gayrimenkul sermaye iradı (GMSİ) olarak adlandırılır. Türkiye'de gerçek kişilerin elde ettiği kira geliri, belirli bir tutarı aştığında yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan edilmesi ve üzerinden gelir vergisi ödenmesi gereken bir gelir türüdür.

Kira geliri vergisi, maaş üzerinden kesilen stopajdan farklı olarak siz tarafından hesaplanıp beyan edilir (kiracınız bir şirket veya vergi mükellefiyse, önceden bir stopaj kesintisi de yapılmış olabilir, ancak konut kirasında böyle bir kesinti yoktur). Bu yüzden yıl sonunda ne kadar vergi ödeyeceğinizi önceden bilmek, hem bütçe planlaması hem de olası bir vergi cezasından kaçınmak için önemlidir.

GMSİ kapsamına sadece konut ve işyeri değil; arsa, arazi, hak (örneğin marka veya patent kullanım hakkı), motorlu taşıt ve gemi gibi kiraya verilebilen diğer mal ve haklar da girer. Ancak bu sitedeki hesaplayıcı, en yaygın iki durum olan konut ve işyeri kira gelirine odaklanır; bu iki tür, GMSİ beyannamesi verenlerin büyük çoğunluğunu oluşturur.

2026 konut kira geliri istisnası: 58.000 TL

Sadece konut (mesken) olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen kira gelirinin bir kısmı, her yıl yeniden belirlenen bir tutara kadar vergiden istisnadır. 2026 takvim yılında elde edilecek konut kira gelirleri için bu istisna tutarı 58.000 TL'dir (2025 yılı için 47.000 TL idi, yeniden değerleme oranıyla her yıl artırılır).

• İstisna sadece konut kira gelirine uygulanır; işyeri (ticari) kira gelirinde istisna yoktur.
• Toplam konut kira geliriniz istisna tutarının altındaysa, prensip olarak beyanname vermenize gerek kalmaz.
• İstisna tutarının üzerinde konut kira geliri elde edenler, beyannamelerinde önce bu tutarı düşer, kalan kısım üzerinden vergi hesaplar.
• Ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olan veya birden fazla işverenden ücret geliri belirli bir haddi aşan kişiler, diğer şartlar sağlansa bile bu istisnadan yararlanamayabilir; güncel sınırlar için bir mali müşavire veya GİB'e danışmanız önerilir.

Götürü gider mi, gerçek gider mi?

İstisna düşüldükten sonra kalan tutardan, kira gelirini elde etmek için yapılan giderler de düşülebilir. Bunun için iki yöntemden biri seçilir, ve seçiminiz doğrudan ödeyeceğiniz vergi tutarını etkiler:

• Götürü gider usulü: Belge veya fatura göstermeden, istisna sonrası kalan tutarın %15'i doğrudan gider olarak kabul edilir. Basit ve hızlıdır, çoğu küçük konut sahibi için tercih edilir.
• Gerçek gider usulü: Emlak vergisi, sigorta primi, bakım-onarım masrafı, konut kredisi faizi, yönetim gideri gibi belgelendirilmiş giderlerin tamamı düşülür. Giderleriniz %15'in üzerindeyse (örneğin yeni alınan bir krediyle finanse edilen bir gayrimenkulde faiz gideri yüksekse) bu yöntem daha avantajlı olabilir.

Önemli: Götürü gider usulünü seçen bir mükellef, o yıl için gerçek gider usulüne dönemeyecek şekilde tercihini belirtmiş sayılır; ancak takip eden yıllarda yeniden seçim yapılabilir. Gerçek gider usulünü seçenler, giderlerini belgeleyebilmelidir.

2026 gelir vergisi tarifesi (dilimler)

İstisna ve gider düşüldükten sonra kalan tutara (vergiye tabi matrah/safi irat) GİB'in resmi 2026 gelir vergisi tarifesi uygulanır. Tarife kademelidir: gelirin her dilimi kendi oranında vergilendirilir, tüm gelir en yüksek dilimin oranından vergilendirilmez.

Örneğin 103.700 TL'lik bir matrah tamamen ilk dilimde (%15) kaldığı için vergi = 103.700 × %15 = 15.555 TL olur. Matrah birden fazla dilime yayılırsa, her dilime giren kısım kendi oranıyla ayrı ayrı hesaplanıp toplanır. Yukarıdaki hesaplayıcı bu işlemi otomatik yapar.

Bu tarife, kira geliri (GMSİ) dahil hemen hemen tüm gelir türleri için geçerlidir. Sadece ücret (maaş) gelirleri için üçüncü ve dördüncü dilimin üst sınırları biraz farklıdır; bu fark kira gelirini etkilemez, hesaplayıcı kira geliri için doğru olan standart tarifeyi kullanır. Aynı yıl içinde hem maaş hem kira geliriniz varsa, ikisi ayrı ayrı değil aynı yıllık beyannamede toplanarak vergilendirilir; bu durumda matrahınız daha yüksek bir dilime geçebileceği için efektif vergi oranınız da yükselebilir.

Adım adım örnek hesaplama

Rakamlarla soyut bir formülü takip etmek yerine, gerçek bir örnek üzerinden ilerlemek çoğu zaman daha kolay anlaşılır. Yıllık 240.000 TL konut kira geliri elde eden ve götürü gider usulünü seçen bir mükellef için hesaplama şöyle işler:

1. Yıllık kira geliri: 240.000 TL
2. 2026 konut istisnası düşülür: 240.000 − 58.000 = 182.000 TL
3. Götürü gider (%15) düşülür: 182.000 − (182.000 × %15 = 27.300 TL) = 154.700 TL (vergiye tabi matrah)
4. 2026 tarifesine göre vergi: 154.700 TL tamamen ilk dilimde (190.000 TL sınırının altında) olduğu için 154.700 × %15 = 23.205 TL
5. Efektif vergi oranı (vergi ÷ toplam kira geliri): 23.205 ÷ 240.000 ≈ %9,7

Gerçek gider yönteminde örnek

Aynı 240.000 TL konut kira gelirine sahip, ancak konut kredisi faizi ve bakım masrafı toplamı 90.000 TL belgeli gideri olan bir mükellef gerçek gider usulünü seçtiğinde: istisna sonrası tutar (182.000 TL) üzerinden 90.000 TL gider düşülür, matrah 92.000 TL'ye iner ve vergi 92.000 × %15 = 13.800 TL olur, götürü gider usulüne göre 9.405 TL daha az vergi ödenir. Giderleriniz %15'in üzerindeyse gerçek gider usulünü değerlendirmeniz mantıklı olabilir.

İşyeri (ticari) kira geliri farkı

İşyeri olarak kiraya verilen bir gayrimenkulden elde edilen kira gelirinde konut istisnası uygulanmaz: tüm kira geliri (varsa gider düşüldükten sonra) vergiye tabidir. Ayrıca kiracınız bir şirket, kurum veya vergi mükellefiyse, kira bedelini size öderken kanunen %20 stopaj kesip vergi dairesine yatırmakla yükümlüdür; bu kesinti, yıl sonunda hesaplanan vergiden mahsup edilir (düşülür). Bu hesaplayıcı işyeri kira gelirinizin brüt vergisini gösterir; stopaj mahsubu için beyannamenizi düzenlerken kesinti tutarını ayrıca dikkate almanız gerekir.

Dükkan, ofis veya depo kira geliriniz varsa, stopaj mahsubu ve örnek hesaplama dahil tüm detaylar için İşyeri Kira Vergisi Hesaplama sayfamıza bakabilirsiniz; aynı hesaplayıcıyı orada İşyeri seçeneği önceden vurgulanmış şekilde bulursunuz.

Beyanname ne zaman verilir, vergi ne zaman ödenir?

Bir takvim yılı içinde elde edilen kira geliri, izleyen yılın 1–31 Mart döneminde Hazır Beyan Sistemi veya bir mali müşavir aracılığıyla beyan edilir (örneğin 2026 yılı kira gelirleri, Mart 2027'de beyan edilir). Hesaplanan vergi iki eşit taksitte ödenebilir: ilk taksit ve damga vergisi Mart ayı sonuna kadar, ikinci taksit ise Temmuz ayı sonuna kadar. Beyannamenin zamanında verilmemesi veya eksik beyan edilmesi, vergi ziyaı cezası ve gecikme faiziyle sonuçlanabilir.

Beyanname Hazır Beyan Sistemi üzerinden verilirken, GİB sisteminde kira geliriniz genellikle önceden doldurulmuş (bankalar ve tapu kayıtları üzerinden derlenen) bir taslak olarak karşınıza çıkar. Bu taslağı olduğu gibi onaylamadan önce, taslaktaki tutarların kendi kayıtlarınızla (kira sözleşmesi, banka hesap hareketleri) uyuştuğunu mutlaka kontrol etmeniz önerilir; taslakta eksik veya fazla görünen bir tutar varsa düzeltme yapmak sizin sorumluluğunuzdadır.

Sık yapılan hatalar

Kira gelir vergisi hesaplarken en sık karşılaşılan hatalar şunlardır. Bu hataların çoğu, hesaplamayı elle (kalem-kağıt veya genel bir tablo programıyla) yapmaya çalışırken ortaya çıkar; yukarıdaki hesaplayıcı bu adımların hepsini otomatik ve doğru sırayla uyguladığı için bu hatalardan kaçınmanıza yardımcı olur:

• İstisnayı işyeri kira gelirine de uygulamaya çalışmak: istisna sadece konut kirasında geçerlidir.
• Götürü gider oranını (%15) toplam kira gelirine değil, istisna düşüldükten sonraki tutara uygulamayı unutmak.
• Vergiyi tek bir oranla (örneğin "%20 dilimindeyim, hepsi %20") hesaplamak: tarife kademelidir, sadece dilim aşan kısım o dilimin oranından vergilenir.
• Birden fazla konuttan elde edilen kira gelirlerini ayrı ayrı istisnaya tabi tutmaya çalışmak: istisna, mükellef başına ve yılda bir kez, TÜM konut kira gelirlerinin toplamına uygulanır.
• Peşin alınan çok yıllık kira bedelini tek yılda beyan etmek: gelecek yıllara ait peşin tahsil edilen kira, ödemenin yapıldığı yılın değil, ilgili olduğu yılın geliri sayılır.

Vergi ödenmezse veya eksik beyan edilirse ne olur?

Beyanname süresinde verilmez veya kira geliri eksik/hiç beyan edilmezse, vergi dairesi durumu genellikle sonraki yıllarda tapu kayıtları, banka hareketleri veya üçüncü taraf bildirimleri (örneğin kiracının yaptığı stopaj beyanı) üzerinden tespit edebilir. Bu durumda:

• Ödenmesi gereken vergi, gecikme zammı ile birlikte talep edilir.
• Kanunda öngörülen durumlarda ayrıca vergi ziyaı cezası uygulanabilir.
• Beyannamenizi kendiliğinizden, süresi geçtikten sonra ama incelemeden önce verirseniz (pişmanlıkla beyan), ceza genellikle daha düşük uygulanır.

Bu hesaplayıcı olası bir cezayı hesaplamaz; süresinde beyan etmediğinizi fark ettiyseniz vakit kaybetmeden bir mali müşavire veya bağlı olduğunuz vergi dairesine başvurmanız, hem doğru tutarı öğrenmeniz hem de pişmanlık hükümlerinden yararlanabilmeniz için önemlidir.

Gerçek gider yönteminde hangi belgeler saklanmalı?

Gerçek gider usulünü seçtiyseniz, düşmek istediğiniz her gider kalemi için belge (fatura, dekont, sözleşme) saklamanız gerekir. Sık düşülen gider kalemleri arasında şunlar yer alır:

• Emlak vergisi makbuzları
• Konut/işyeri sigortası poliçe ve ödeme dekontları
• Bakım, onarım ve tadilat faturaları
• Konut kredisi kullanılarak alınan bir gayrimenkul için ödenen faiz tutarları (kredinin ana para kısmı değil, sadece faiz kısmı gider yazılabilir)
• Yönetim/aidat ödemeleri, varsa emlakçı komisyonu

Belgelerinizi, beyanname verdiğiniz yıldan itibaren kanunda öngörülen zamanaşımı süresince saklamanız, olası bir vergi incelemesinde giderlerinizi kanıtlamanız için gereklidir.

Ayrıca kira sözleşmenizin kendisi de önemli bir belgedir: kira tutarını, ödeme tarihlerini ve tarafları kanıtlayan bu sözleşme, hem gerçek gider yönteminde hem de kira gelirinizin doğruluğunu göstermek için başvurabileceğiniz temel kaynaktır. Kira ödemelerinin mümkünse banka üzerinden yapılması (elden nakit yerine), hem sizin hem kiracınızın ileride bir uyuşmazlık veya inceleme durumunda ödemeyi kolayca kanıtlayabilmesini sağlar.